상가건물 임대차보호법

적용대상

• 상가건물(사업자등록의 대상이 되는 영업용 건물)의 임대차에 적용
• 대통령영으로 정하는 환산보증금을 초과하지 않는 임대차에 적용 (환산보증금 = 보증금 + 월차임*100, 서울 9억)
• 단, 환산보증금을 초과하더라도 대항력, 권리금, 3기 차임 연체시 해지규정, 계약갱신요구권, 표준계약서 규정, 영업제한으로 폐업시 해지 조항은 적용(대권은 3기 요구가 표준, 아니면 폐업으로 암기)
• 환산보증금 초과 임대차는 우선변제권, 최단기간보장, 임차권 등기명령이 인정되지 않음

대항력

• 건물 인도 + 사업자등록
• 사업자등록 다음날부터 효력 발생, 임차인이 폐업하면 효력이 없어짐
• 임차건물 양수인은 임대인 지위 승계

 

우선변제권

• 대항력 + 확정일자(관할 세무서장)
• 임차건물과 대지의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금 변제

최우선변제권 - 보증금 중 일정액의 보호

• 경매신청 등기 전에 대항요건을 갖춘 소액임차인은 보증금 중 일정액을 우선 변제받음
• 서울기준 소액임차인은 6500만원 이하, 보증금 중 일정액은 2200만원까지
• 최우선변제는 상가건물/대지가액의 2분의1에 대하여 인정

 

임차권등기명령

• 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 않은 경우, 관할 법원에 임차인 단독 신청
• 임차권등기를 마치면 대항요건을 상실하더라도 대항력과 우선변제권이 유지

 

최단기보장

• 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다 (주임법은 2년). 임차인은 1년 미만 주장 가능

 

갱신요구권

• 임차인은 임대차 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이(주임법은 6개월~2개월)에 계약갱신 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유없이 거절할 수 없음
• 정당한 거절 사유: 3기 차임 연체(주임법은 2기 차임 연체) , 거짓/부정 임차, 쌍방 합의, 무단전대, 고의/중과실 파손, 멸실 등
• 동일 조건으로 다시 계약되며, 차임/보증금은 5% 안에서 증액할 수 있다
• 계약갱신요구권은 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사 (판례상 묵시갱신기간은 10년에 포함하지 않음)

 

묵시갱신(법정갱신)

• 임대차 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이 임차인에게 갱신 거절 통지 또는 조건 변경 통지를 하지 않으면 동일 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우 임대차의 존속기간은 1년
• 임차인은 언제든지 계약해지를 통고할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월 지나면 효력 발생

 

권리금 회수기회 보호

• 임대인은 임차인이 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안된다.
• 금지행위: 직접 권리금 요구, 권리금 지급 방해, 과도한 인상, 부당한 거절